年化率10-14%，两年拿回绝大部分投资资金的50套公寓小区

刚刚完成一个收益率很不错的房产分析，机会比较难得。

50套公寓小区，到投资者手里的年现金收益率有10.95%-14%,预计2年满时除去之前的每年年收益，可以回收80%的投资资金回到手里。

建筑年份： 1977年和1983年建筑

房子套数： 50套 （共18栋建筑+

公寓等级：C++

总使用面积：34380平方英尺

平均每套面积：687.6

要价：210万

预估购买价： 195万美金

预估每套价格：3.9万美金

贷款比率： 70%

利率：5％

贷款年限：25年

首付、装修及前期现金需求：约85万美金

入住率：94%

年收入：36.48-45万美金

支出：20-18.5万美金

年净营业收入：17.39-27.35万美金

Cap Rate（折现率）： 6.47-9.8%

现金回报率（cash on cash）：14.6% --19% （到投资者手里，有10.95%-14%的年现金收益率。）

建筑：楼房，砖墙

占地面积：1英亩

投资理由公寓小区一共50套，1977年建筑和1983年建筑，在New Orleans附近，房产现有房主是从房产建好之后一直持有到现在，最近一次翻新的时间是2006年，10年前，而且，这个房产的租金，已经有10年来没有升过，房主是一对老人，他们已经没有精力自己再管理下去了，所以，房产的租金有很大的空间。

房产在河边，甚至可以让租客用私家码头停船，这个是一个银不错的地理位置优势，也是可以提高租金的一个卖点，而且它距离便是商业区、市区也很近。不管是在附近上班或者是到市区周围上班都很便利。

公寓相对条件比较还算可以，翻新后会有一定的价值上升空间，装修后可以提升租金，因为它在周围的租金平均价格相对低，提高了居住条件、提高管理、提高服务质量而提高租金的房产，从而让房产本身的价值提高的比例比较大的房产，这个房产是一个可以在2年（24个月的时间）时间便开始重新向银行抵押贷款提取现金出来的一个房产，机会比较难得，所以，需要快速决定。

持有2年再重新融资贷款，提取现金，把大部分的投资资金返还给投资者，但是，还可以继续拥有10%左右的年收益率。

投资者收益分析：上面10.95%-14%到投资者手中的收益已扣除了担保贷款、管理费用后，以投资10万美金来计算，投资3年的收益情况是如下：

第一年现金收益7%，为7000美金（第一年过户后需要4到6个月的装修翻新时间）

第二年现金收益13%，为13000美金 2年现金收益约为20000美金。

第2年满24个月时，重新贷款融资，提取现金，如提取假如提取80%投资进去的资金，10万美金可以回收80000，加上之前2年的20000，一共是100000。2年的收益率为：7%+13=20%，总体平均年收益为（20%+80%） / 2年 = 50%。

第一个金蛋：提取现金之后，每年可以继续收益10%左右的收益，一直到房产出售，如不出售，收益将一起不停地每年产生。

在第2年满后，可以拿现金收益2万+重新贷款提取出来的8万美金=10万美金再继续去投资下一只会下金蛋的母鸡，这样子24个月可以把资产变成两倍。

接着再投资一个有10%年收益的房产，那么接下来的3-5年里，原来第一年投资的10万美金，原来的10万美金资产，再变成三倍，并且，每年还有20%的被动收入，再过3-5年后再做一次，原来的10万美金投资资金可变成三倍的资产，并且可以实现每年30%甚至更多的被动收入收益。